金九银十前夕 开发商还在观望？

年初以来，市场陷入极度悲观的预期之下，层出不穷的利好政策和疯狂的“以价换量”，双管齐下挽回了市场颓势。在信贷政策以及持续降息、降准的利好下，市场开始逐渐复苏，无论开发商还是购房者对市场预期明显开始乐观。六七月份市场的火爆，也给金九银十给了更多美好的预期。不过，在经济深度低迷，股市持续暴跌的背景下，惠州的开发商对今年的金九银十的推货策略似乎感到犹豫，根据统计，今年九月的预告，推盘数量无论环比还是同比，均出现了明显的下滑。

进入下半年，惠州楼市月度成交节节攀升，仅在8月第二周才出现淡季迹象，市场整体预期非常良性。不过，即将进入金九银十的传统旺季，开发商在推货层面却尚未给出足够的信心。最新统计数据显示，截至目前，惠州9月份预计开盘或加推的项目数量仅为26个，相比8月份的29个楼盘下降10%，相比去年8月统计的9月推新数量(36个盘)更是猛降27.8%。从数据上看，传统楼市“金九银十”大不如前，甚至连传统淡季都比不上。

有地产观察人士对此分析，尽管今年6月、7月市场表现非常抢眼，但依然比较依赖“以价换量”的自我损耗极大的打法，在没有新的政策刺激之前，很难对金九银十形成太好的预期，不少开发商由于目前还没有摸清市场走势，可能暂时选择观望。

不过，面对市场的高库存，开发商如果想快速走量，除了把金九银十这个年内最后的旺季和最佳的营销节点利用到极致，似乎没有其他选择。由于目前惠州仍有不少开发商面临极大的去库存压力，德威集团营销总监黄建达表示，不排除会有些楼盘为抢占客户资源和冲击市场销售量，而祭出让利幅度惊人的促销手段。

另有一些地产观察人士判断，本周二央妈降息降准，对楼市又是一剂强心针，有了新的利好政策刺激，预计到了九月份开发商新推盘和加推的数量会有增加。而对于金九银十有购房计划的消费者，黄建达建议，大多数房企的利润空间已经非常薄，降价的空间极其有限，购房者如果确实有置业需求，又有足够的经济条件，遇到有促销的楼盘，完全可以出手购买了。

观点

今年金九银十楼市将量升价跌

黄建达，德威集团营销总监

每年的金九银十都是楼市销售旺季，成交量必然会好于其他月份，从目前的市场趋势来看，今年的金九银十，不会有什么意外，惠州楼市的成交量应该同样会像往年一样出现环比8月上升，而价格受大环境影响，加上多数开发商为抓住传统的旺季出货，采取以价换量的促销手段，价格应会略有下降。

由于当前惠州楼市库存量仍然很高，不少开发商的去库存压力非常大，因此，他们会抓住今年最后一个最佳的旺季营销节点，大量推货，去库存冲击业绩。由此不排除会有楼盘为抢占客户资源和冲击市场销售量，而祭出让利幅度惊人的促销手段。

现在这种刚需为王的市场，存量大的开发商，特别是大户型比例较大的楼盘，都面临较大的回款压力。尤其是金山湖、惠博片区等片区的楼盘，但凡涉及存量大的，又要资金回笼的，或者存量虽然不大，但资金非常紧缺的，都很可能会有比较大的促销动作。

由于目前惠州楼市的调整其实已基本到位，开发商的成本不断高企，价格却不涨反跌，大多数房企的利润空间已经非常薄，降价的空间极其有限，这种情况之下，对于购房者来说，其实已经没有必要再观望了，如果确实有置业需求，又有足够的经济条件，遇到有促销的楼盘，完全可以出手购买了。

开发商要想走货　降价或是最好选择

胡光宇，惠州世联行副总经理

金九银十也是开发商的期待而已，在行业看来金九银十是房地产黄金时代的最美好的回忆。在类似于惠州这样以买方主导的市场而言，供求失衡是主旋律，这种背景下，传统的购房黄金时段9、10月份的存在是剩下概念，购房者更不会刻意在这个时段选择购房，除非是价格上真的无法拒绝。但在9、10月份市场的推货数量必然会增加，这不是开发商刻意的安排，很多项目的推售节点也放在了下半年，传统意义上的暑期因为天气炎热等原因是房地产的传统销售淡季。但在2012年之后，9、10月份在行业的话事权开始越来越低。

今年的9、10月份可以肯定的是市场的亮点依然有限，在去库存压力高企的局势下，大批新盘的集中入市，会给市场造成巨大的压力，尤其是惠博沿江路板块和仲恺片区，面临最大的问题则是产品高度同质化，片区的购买力偏弱，外来人口导入较少，基础设施配套处于几部阶段。唯一能批的就是价格，惠博片区价格战已经开始上演，现在的问题是谁更狠。而仲恺片区的问题更为严重，其9、10月份的供应量超过金山湖片区，但本身购买力极弱，很多开盘发售的项目的数据都极为惨淡，那怎么卖？不降价估计没人看，降价了也未必能走得好。还有一个事实就是，很多开发商还要等着9、10两个月的业绩去支付工程款，以及供应商的款项，回款成为销售必然的压力，怎么办？只能降价。金山湖片区相比较而言，客户群体来源更广，与此同时期片区的价值体系已经建立，有了标签，类似于水岸城、凯旋城、中洲这样的项目销售应该还是处于稳定增长的状态，但要大规模冲量还是比较难。