淮安

悬而未决14年的房地产税将会以什么样的方式闪亮登场?

2017年12月27日来源:中国房地产报本地楼市责任编辑:wuyanglin

关于房地产税的最新消息,2017年12月20日财政部部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》文章。文中提到,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。  

房地产税

这篇文章的发出,又一次引爆了大家对于房地产税的关注。然而,1949年中华人民共和国建立后,政务院就发布了《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。虽然说,在2018年或许有很大的可能提上立法的实质日程,但是,对于悬而未决这么久的房地产税来说,到底将会以什么样的方式落定呢,或将成为征收对象的你该怎么应对呢?

1、房地产税至少有3至5年的缓冲期  

在上面的描述中肖捷指出要全面落实税收法定原则,新开征税种,一律由法律进行规范;将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范,同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。  

住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌也表示,预计房地产税立法工作完成需要2年时间。而按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,各地城市房价不一样,要不要减免,减免多少,基准、税率怎么定等,各地情况都不一样,要逐步推进,条件成熟的、容易推行的地方先推。“5至10年能在全国全面推开吗?我认为应该有个过程,房地产税属于长效机制。”顾云昌认为。按照财政部部长给出的初步时间表,立法先行下的房地产税,2019年有望完成立法程序,2020年后实质性征收措施可能会出台。也就是说,房地产税的征收至少还会有3至5年的缓冲期。

2、房地产税最终征收细节由地方决定  

肖捷明确了房产税征收方向,即对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格)。  

今后房地产税征收将扩大到个人,且按照市场评估值来征税,实现对房屋持有环节的征税。但具体征收措施并未确定,如不同地方房价水平不一样,按照评估值多少比例来征税、房价变动到多大幅度要重定评估值等,还有待进一步明确。  

关于房地产税具体征收细节很大程度上将放权于地方。  

根据十九大精神,房地产税征收将依照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则授权给地方政府,何时开始征收,如何估值,适用的具体税率等,地方政府可以根据本地的实际情况,进行权衡和选择。

3、未来房地产税将会如何实现分布推进  

中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为,“房地产税征收可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”  摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为,“从征收范围来讲,各个城市根据自身情况自主选何时引入房地产税,比如房价涨价过快或者房价过高的地区可能会先引入房地产税,还在去库存阶段的三四线城市可以择机考虑延迟征收房地产税;征收力度也会逐步推进,可能存在一定的过渡期,或者在房地产税的设计里按照人均面积或者按照首套免征。”  

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,肖部长提出的房产税征税模式和美国的房产税征收方式非常类似。美国的房产税税基就是房屋评估值,税率由每个州自行决定,平均税率在0.8%~3%之间,一般采用方式是按照房产估值给予一个固定免税额,或者给予一定比例免税,超过这个部分进行征收。

4、房地产税导致的中产阶层焦虑  

房地产税要征收的舆论下暗藏着中产阶层的焦虑情绪,他们普遍担心开征之后自己的税收负担将加重。  

这种担心不无道理。我们按照国际平均1.5%的房产税税率(上海、重庆试点房地产税率介于0.4%~1.2%之间)来简单测算下税负,以北京为例,一家三口在二环购买一套100平方米的房子,房产价值约800万元,每年需要缴纳的房地产税约12万元(每月纳税1万元)。如果在四环购买100平方米的500万元的房子,每年需要缴纳7.5万元房产税。当然,这种算法其实是过于简单的,因为没有考虑减免情况。  

按照目前上海试行的房产税减免政策,一个三口之家的上海居民家庭,如果这个家庭原来已拥有一套50平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,该居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为53.33平方米,未超出人均60平方米的免税住房面积标准,因此,新购这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。  

如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房,现又新购一套110平方米住房,全部住房面积260平方米,人均住房面积86.67平方米,已超过免税标准,因此该居民家庭超出标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 最后,高房价的出现更使人们对房地产税能否调节房价充满了期待。一般分析认为,持有阶段的税负远低于流通阶段,因此土地持有者低成本保有土地,等待合适的时机转卖土地,造成了土地价格上涨,从而推高了房价。而统一的房地产税推行以后,住户每年要额外向政府缴纳一定的税收,会对购房的需求产生一定影响,继而影响房屋价格。但是很多人认为开征房地产税后可以大幅度降低房地产价格。事实上,房地产税作为一种税收手段,其主要作用在于调整和完善现行税收结构,而不在于降低房价。因此认为能够利用房地产税来降低房价是对房地产税作用的错误理解。

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