北京取消土地限价!调控真放松了?

最近，北京传来消息，2019年准备第一次拍地，位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让，并且两宗地块都不限价(不设定住宅销售限价)。

北京是楼市调控的风向标，也是全国调控最严的地方，如果北京调控都放松，是不是意味着这波楼市调控到头了?

想要弄清楚真相，首先得明白一个概念：限竞房。

所谓限竞房，字面意思就是限制房价，竞拍地价，也就是说卖地的时候，政府就把房价规定好，开发商们自己看，谁能干这个生意谁就干，出多少钱买地，你们自己拿主意，但房价只能是这个价。

限竞房还有规定，那就是限售，购房后5年不许出售。

所以，限竞房初衷是好的，控制住总价，防止房价再涨，限售也打击了炒房，但同样也产生了两个问题：

1)开发商意愿不足。房价封顶，这也就意味着收入封顶，但风险不确定，尤其是在现在这种楼市下行的情况下，一旦高价拿地，到时候成本转嫁不出去，所以限竞房的土地拍卖经常遇冷。

2)消费者不感兴趣。这里面有投资需求受限的事，也有地理位置问题，户型的问题，更担心质量，因为开发商在利润被压缩后，多半偷工减料。

所以，北京的限竞房政策后来也就尴尬了：

因为开发商意愿不足，土地供应指标没有完成，2018年土地出让同比2017年下跌29%，成交额同比2017年下跌40%。流拍率10%，创下2012年最高水平。

因为消费者不感兴趣，限竞房遇冷，滞销了!出现了供过于求的问题。

自2016年底之后，这两年多来，北京的全部住宅供地除了共有产权房外，其他几乎都是限竞房。

但2018年的限竞房卖掉不足2成，而2019年是限竞房大量入市的一年，规模至少是2018年的一倍以上。

2018一年卖了3000多套，2019年加上去年没卖掉的，一共可能有7-8万套，这个数字对比太过悬殊。

另外，因为产品和地段的问题，北京限竞房出现了严重的分化，好地段的限竞房很容易售罄，毕竟有价格优势，即使5年不能转让，购房者还是愿意买。

而偏远的限竞房去化率则非常低了，部分去化不足2成，本身郊区二手房也在降价，限竞房价格优势不明显，又限售，所以没什么吸引力。

相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房要求一次全部推出市场，上千套房一次开盘，导致优质房源销售后，后续房源去化非常艰难，2019年那些郊区的限竞房避免不了会有价格战。

以前跟大家说过，其实限价的意义不大，新房价格能限制，但二手房是限不住的，而大家心目中的房价第一参考因素还是二手房。

从这个意义来看，北京的保障房供应，包括限竞房和共有产权房，从市场状况看基本够了，实在没必要再继续加码下去了，已经超出了刚需的实际需求，如果再继续加码，一个是造成浪费，另一个会影响土拍。

虽然北京并不指望土地收入如何如何，但它会客观上拉低土地供应。不是不推地，是开发商无利可图不买了，这样北京的房源供应就上不来，商品房价格还是下不去。

从这个角度想想，就明白北京2019第一拍的这两块地为什么不限价了。

及时调整政策是十分必要的，还是要调动开发商的积极性，让他们觉得可以有利可图，积极建房，这是很重要的，保证北京房源的充足供应，供需平衡，才是降房价的根本之道。

所以北京取消限价，并不是什么调控要放松了，大家不要见风就是雨，被不怀好意的中介和炒房客给忽悠了。